“Over-страхування” пандемії

Джордж р Flanigan, MBA, CPCU і IMS еліти експерт

Широко висвітлювалися корекції фази світової економіки і сектора нерухомості зокрема, йде повним ходом. На ринках капіталу, активів і пасивів не відповідає термін дали широке зниження цін на активи схожі на ощадних і кредитних криз кінця 1980-х. Власності від нещасних випадків страховий ринок також постраждав.

Протягом останнього десятиліття, страхові компанії користуються економічні прибуток від реалізації періодами завищеною страховий інтерес в комерційних та особистих ліній. У комерційному секторі ліній, бізнес-політики часто видається з нереалістичними прогнози для застрахованих активи і доходи експозицій. Як рівні цін значно знизилися, власності від нещасних випадків страховики бачили випаровування рясної андеррайтингу грошових потоків, які відбулися на початку цього десятиліття.

фінансова оцінка і власності від нещасних випадків страхування переговорів

Є безліч сторін, в тому числі іпотеки, нерухомості і фінансових фахівців, що у реальні рішення інвестиції в нерухомість. Рівень цін буде визначатися цілим рядом факторів, у тому числі, але не обмежуючись ринку метрики, вартості капіталу, і очікуваного грошового потоку. Як правило, розміщення страхового поліса буде залежати від рівня цін визначається в цих переговорах. Крім того, претензії переговорів буде спиратися на уявлення з обох фінансової оцінки та обговорення андеррайтингу страхування.

Крім того, страховики часто погано підготовлені для розробки незалежної фінансової оцінки в переговорному процесі і буде покладатися виключно на оцінках, наданих клієнтом. Зрештою, більш високої оцінки призводить до більшої страхового інтересу на якій можна розробляти премії рівнях.

Крім того, у процесі врегулювання претензій, багато заявники можуть недооцінювати врегулювання доходів заснований на непотрібні очікування відновної вартості на основі реальних даних ринку нерухомості. Під час врегулювання, це надзвичайно важливо, щоб очікування не повинні бути розроблені відповідно до ринків нерухомості, а у відповідності зі строгими інтерпретаціями відповідні характеристики політики.

особисті речі ліній

В особистому сегменті лінії, основна експозиція субстандартних буде першою стороною різноманітність. Наприклад, будинок придбаний в 2005 році за $ 300 000 (і згодом застраховані Типова політика домовласників в цьому поданні) у регіоні, який страждає рівні цін зниження могло залишитися застраховані на рівні 2005 року ціни. З точки зору чистої андеррайтинг, це створює можливість для страховиків продовжити збір завищені премії на вартість нерухомості, які набагато перевищують потенційні претензії, що страховики будуть зобов’язані платити, а значить, “по-страхування” проблеми. В економіці, це є прикладом морального ризику, страховики не мають стимулів для регулювання страхової інтерес заснований на рівні цін.

Припускаючи, що аналогічні властивості доступні через викупу або ліквідації, це розумно укласти, що поточна відновлювальна вартість буде набагато менше, ніж початкова ціна покупки. Так як витрати на будівництво знизилися широко, то логічно, що врегулювання претензій не відновиться первісна ціна купівлі, або навіть невиконані зобов’язання іпотекою. Втрати будуть реалізовані позивачем та заставодавця не в змозі відновити повну принципала; позивача або першого держателя звичайних акцій, зрозумієте, первинні втрати, яка зазвичай включає початковий внесок і інші неповоротні витрати.

Крім того, іпотечні положень, що відносяться до врегулювання управління може ще більше обмежити можливості заявників ‘, щоб збільшити економічну цінність. Роль іпотечного обслуговування фірм не слід ігнорувати, оскільки вони можуть бути договірними право вести прямі переговори з адміністраторами претензій.

Задоволення індивідуальних обставин важливо, так як іпотечні холдингові компанії можуть прискорити врегулювання претензій на шкоду страхувальників. Банки, у яких проблеми з ліквідністю схильні відновити грошові кошти раніше. Страховики можуть брати участь також у зв’язку зі зниженням витрат претензій, і страхувальники в кінцевому рахунку платити за страховку вони ніколи не збирають, незалежно від фактичної втрати активності.

Дійсно, страхувальники придбали набагато більше уваги, ніж вони, ймовірно, буде відновлюватися в гіпотетичних сценаріїв претензії. Це різко контрастує з спільного страхування положення, спрямовані на покарання для страхувальників по страхуванню проблем. Позивачі стикаються поточні переговори врегулювання з співстрахування додатків повинні серйозно оцінити припущення претензій адміністраторів, що відносяться до фінансової оцінки та охоплення програми.

комерційні ефекти ліній

По страхуванню явище ще більш вираженим у страховому бізнесі; будівельних ризиків політики, відповідальності поствизивной, майна та припинення діяльності та інші бізнес-політики були зазвичай видається за завищеними страховим інтересом під час іпотечного буму.

Враховуючи оптимістичні очікування багатьох проектів у галузі нерухомості, фінансові прогнози останніх років виявиться абсолютно нереальні в багатьох випадках. Ці оптимістичні прогнози, ймовірно, були представлені комерційні страхові андеррайтери під час процесу страхування.

Зокрема, перешкоди в бізнесі (або елемент часу) охоплення може бути проблематичним для комерційних страховиків. Зокрема, “BI період”, або період відновлення для відновлення колишніх операцій, може виявитися досить суб’єктивний врегулювання претензій. Важливі міркування включають в себе, коли грошовий потік став порушена, і скільки втратив грошовий потік буде реалізований, і коли позивачі повернеться до очікуваного рівня грошового потоку. Аргументи, ймовірно, буде представлено, що заявники ніколи не досягне рівня управління, як показано на андеррайтинг, і, отже, повинні мати право на максимальні межі політики в рамках бізнес-політики перерви.

Підприємств реального нерухомості були звичайно вводяться з оптимістичними очікуваннями грошового потоку на увазі. Наприклад, надмірно оптимістичними презентацію про рух грошових коштів, внесені до андеррайтерів в 2006 році може бути абсолютно нереально, коли проект виходить на ринок через кілька років на тлі слабкої кредитних ринках.

Втрати майна не може вплинути лише передбачуваний період відновлення, але також впливає на прогнозованих рівнях грошовий потік, таким чином, втрати, пов’язані з реальними підприємствами нерухомості буде реалізована набагато раніше, ніж в іншому випадку.

Цікаво, що позичальники можуть відчувати моральний ризик у цій застрахованих майнових втрат дозволить втрат реалізації раніше, ніж в іншому випадку при нормальному обліку GAAP. Наприклад, позичальники можуть віддати перевагу після пожежі втрати обмовку, а не невизначений обліку викупу, так як очікувані втрати можуть бути реалізовані раніше. Створення порочні стимули, такі як це не намір типових страхових операцій, але страхова історія знає чимало подібних прикладів, особливо в страхуванні життя, де інтереси благодійника можуть відрізнятися від страхувальника.

“Майстер” Асоціація кондомініумів політика відображає іншу Nexus завищених реальних значень властивостей. Автор квартири були розроблені в багатьох місцях за $ 400 000 або більше в період буму, таким чином, кондомініум асоціації майстер політиці були гарантовані з колекцією повністю зайняті $ 400000 властивості на увазі. Короткий огляд відповідних механізмів фінансування, швидше за все, нереально виявити наміри щодо майбутніх розробників відчувати цінність кооперативний житловий будинок, а також.

Цікавою формою збитку включає в себе «забезпечення стягнення збитків,” або втрата споживчої вартості, пов’язані з викупу в сусідніх властивостями. Зокрема, між скаргами власників квартири та Асоціації менеджерів з’явиться в результаті роботи Асоціації менеджерів страждають матеріальний збиток, пов’язані з вакантними властивостями. Розумні аргументи повинні бути представлені, але, що за халатність в процесі фінансування, супутній збиток, пов’язані з стягненням пошкодження не відбулися б і майно б були оцінені відповідним чином.

Комерційна відповідальності генерального (ВКТ) політика належить до відшкодування збитку, що відносяться до тілесних травм і пошкодження майна. В іншому місці, зобов’язань, пов’язаних з умисним управлінського правопорушення підпадають під “протиправні дії” Положення про професійну та управління ризиками, відповідальність. Однак, коли звинувачення в халатності представлені від різних сторін в угодах з нерухомістю, і такі твердження були приблизно призвело до матеріального збитку третій стороні (тобто відповідальності за побічний збиток викупу), можна потенційно викликати застосування ВКТ політики. Крім того, забезпечення економічного збитку підпадають під старовинні ВКТ політики на основі виникнення.

Корекція “по-страхування” Проблема

Збиток, пов’язаний з “по-страхування” проблема буде оцінена наступним чином:

1. Розгляд документів для визначення андеррайтингу фактори, які передбачені за спірні періоди. Це було б на підставі повідомлень про страхові інтересів, використовувані в реальних процесів андеррайтингу.
2. Регулюється експозиція базу, щоб відобразити реальні значення власності відповідно до цін на житло виправлення протягом відповідного періоду часу. Ця вправа встановлює гіпотетичних значень властивостей в певний час, в відсутність надмірно завищені ціни на житло серед іпотечного фінансування. Перевірку умов охоплення поряд з фінансовим аналізом повинна бути необхідною для визначення гіпотетичного відновлення претензій рівнях.
3. Узгодження гіпотетичні значення властивості для визначення точних рівнів впливу, які повинні були використовуватися для цілей андеррайтингу.
4. Застосувати фактичні ставки за гіпотетичної скоригована база експозиції. Це повинно дати гіпотетичні скориговані заряду премії в відсутність надмірно завищених значень властивостей.

Ці аргументи можуть бути представлені до страховиків або під час врегулювання збитків, судових тяжб, позову, інших юридичних центрів. Тим не менш, часті епізоди висока вакансія комерційної нерухомості увазі, що ці аргументи можуть бути використані в широкому сортів страхових операцій, у тому числі, але не обмежуючись банкрутства. Дійсно, наслідки іпотечної повинні представити широке різноманіття можливих застосувань протягом деякого часу.

Про автора: George P Flanigan є консультантом базується в Чикаго і експертів IMS Elite. Його попередній досвід роботи включає в себе бізнес-аналізу та андеррайтингу як з American International Group і Цюріх-американської страхової компанії.